Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan, Ketentuan, dan Objek Pajaknya

Salah satu jenis pajak yang bersifat kebendaan adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Kebendaan dalam hal ini berarti jumlah besaran pajak yang terutang bergantung pada kondisi objek, yaitu bumi dan/atau bangunan.Secara definisi, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah bentuk pungutan atas bangunan dan tanah. Pajak ini muncul karena ada keuntungan dan/atau mempertimbangkan kedudukan sosial ekonomi bagi badan atau individu yang memiliki hak atasnya.Dalam kaitannya dengan hal ini, orang yang memperoleh manfaat dari tanah dan/atau bangunan juga akan dikenai pungutan pajak.

Mengenal Contoh Pajak Bumi dan Bangunan

Besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merujuk pada kondisi objek, bukan subjek. Contoh objek yang berupa bumi adalah:

• Bumi
• Kebun
• Pekarangan
• Tanah
• Sawah
• Ladang 
• Tambang

Sementara contoh objek yang berupa bangunan, di antaranya:

• Bangunan usaha
• Gedung bertingkat
• Pagar mewah
• Rumah tinggal
• Pusat perbelanjaan
• Jalan tol
• Kolam renang

Selain objek di atas, subjek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bisa berupa badan maupun orang pribadi yang memiliki beberapa hal seperti:

• Memiliki bangunan
• Menguasai bangunan
• Mempunyai hak atas bumi
• Memperoleh manfaat atas bumi
• Memperoleh manfaat atas bangunan

Ketentuan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Tidak semua objek berupa bumi dan/atau bangunan bisa dikenai pajak. Ada kalanya, objek pajak bebas dari Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Tentunya, untuk bisa dinyatakan bebas pajak ada beberapa kriteria yang harus dipenuhi.Lebih jauh lagi, kriteria ini tercantum dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 yang membahas tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Apa saja kriteria itu?

• Bumi dan/atau bangunan untuk peninggalan purbakala, kuburan, atau sejenisnya
• Digunakan hanya untuk kepentingan umum, utamanya di bidang sosial, ibadah, pendidikan, kesehatan, dan kebudayaan nasional sehingga tidak digunakan untuk mendapat keuntungan
• Suaka alam, taman nasional, hutan lindung, hutan wisata, atau tanah penggembalaan milik suatu desa, serta tanah negara yang belum dibebani hak apapun
• Objek pajak yang dipakai oleh perwakilan diplomatik atau konsulat dengan asas timbal balik
• Objek pajak yang digunakan oleh perwakilan dari organisasi atau badan internasional, yang ditentukan oleh Menteri Keuangan

Untuk menentukan besaran pungutan atas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dasarnya adalah Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994. Sebelumnya, besaran pungutan ini diatur dalam Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).Selanjutnya, Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 terkait Pajak dan Retribusi Daerah diberlakukan. Artinya, kewenangan pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk Sektor Pedesaan dan Perkotaan (P2) diserahkan ke pemerintah di tingkat kabupaten/kota.Sementara Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang berkaitan dengan sektor Pertambangan, Perhutanan, dan Perkebunan (P3) berada di bawah wewenang pemerintah pusat. Semuanya diatur oleh Direktorat Jenderal Pajak atau DJP. Besaran tarif Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah sebesar 0,5%.

Penetapan Nilai Jual Objek Pajak

Dasar dari pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) disebut dengan Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP. Ini merupakan harga pasar atau harga rata-rata transaksi jual beli tanah. Objek pajaknya adalah bumi dan bangunan.Penetapan Nilai Jual Objek Pajak berdasarkan sejumlah hal, seperti:

1. NJOP bangunan, ditetapkan berdasarkan:

• Rekayasa
• Bahan yang digunakan pada bangunan
• Kondisi lingkungan
• Letak

2. NJOP bumi, ditetapkan berdasarkan:

• Letak
• Kondisi lingkungan
• Peruntukan
• Pemanfaatan 

Ketika tidak ada transaksi jual beli, dasar penetapan Nilai Jual Objek Pajak akan ditentukan oleh beberapa parameter, di antaranya:

• Nilai perolehan baru

Penetapan NJOP dengan menghitung biaya sebelumnya yang telah dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak. Nilai ini akan dikurangi penyusutan yang telah terjadi, contohnya penyusutan pada kondisi fisik objek pajak.

• Nilai jual pengganti

Penetapan NJOP mengacu pada hasil produk objek pajak. Artinya, nilai jualnya berdasarkan pada keluaran yang dihasilkan oleh objek pajak.

• Perbandingan harga dengan objek lain

Objek lain yang dimaksud dalam hal ini adalah objek sejenis dengan jarak tidak terlalu jauh, terutama yang memiliki fungsi serupa. Apabila objek lain sudah diketahui nilai jualnya, bisa menjadi gambaran yang paling mendekati NJOP.

Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Untuk bisa menghitung besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), perlu diketahui terlebih dahulu komponen nilai apa saja yang menjadi dasarnya. Cara menghitungnya adalah:Tarif 0,5% dikali dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)NJKP diperoleh dari 20% Nilai Jual Objek Pajak. Jadi, dihitung terlebih dahulu berapa NJKP baru menghitung PBB-nya. Sebagai contoh rumah dengan NJOP sebesar Rp1.000.000.000. artinya, NJKP adalah 20% dari harga NJOP, ditemukan angka Rp200.000.000. Namun jika NJOP lebih dari Rp1.000.000.000, maka persentase sebesar 40%.Kemudian, dihitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dengan mengalikan 0,5% x Rp200.000.000 sehingga ditemukan angka Rp1.000.000.Wajib Pajak perlu melaporkan objek berupa bumi dan/atau bangunan ke Kantor Pelayanan Pajak terdekat. Prosedur pendaftarannya sangat sederhana, yaitu dengan mendatangi Kantor Pelayanan Pajak (KPP) sesuai dengan domisili. Selain itu, Kantor Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan atau KP2KP juga mengatur objek pajak.Setelah itu, Wajib Pajak perlu mengisi formulir berupa Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) secara cuma-cuma. Formulir ini juga bisa tersedia di tempat lain sesuai ketentuan pemerintah.Ketika mengikuti prosedur pendaftaran, Wajib Pajak berhak mendapatkan keterangan tata cara pengisian formulir serta penyampaian kembali SPOP. Jangan lupa minta tanda terima pengembalian SPOP baik dari KPP maupun KP2KP.Apabila terdapat kesalahan dalam proses pengisian SPOP, Wajib Pajak boleh mengisi ulang atau memperbaiki. Namun harus disertai dengan fotokopi sertifikat tanah yang sah atau akta jual beli yang berlaku.Lebih jauh lagi, SPOP harus diisi dengan detil, lengkap, dan juga jelas sehingga tidak ada risiko terjadinya kesalahpahaman. Isi SPOP sesuai keadaan sebenar-benarnya. Kemudian, tanda tangani atau bisa juga diwakili orang lain dengan menyertakan surat kuasa.Jika ada perubahan data atas objek pajak, maka SPOP bisa kembali diisi dengan melampirkan dokumen pendukung perubahan. Tagihan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) kini sudah bisa diakses secara online. Metode ini memudahkan Wajib Pajak untuk memeriksa tagihan kapanpun dan dimanapun. Bahkan, tagihan dari tahun-tahun sebelumnya juga bisa terpantau dengan baik. Apabila masih ada yang ingin ditanyakan, bisa menghubungi KPP atau KP2KP terdekat.