Sudah sepakat harga dengan penjual rumah, tanda tangan Perjanjian Pengikatan Jual Beli, tapi notaris bilang akta belum bisa diproses sebelum BPHTB lunas? Situasi ini dialami hampir semua orang yang membeli properti, dan sering kali membingungkan karena besarannya berbeda-beda di tiap daerah.
Apa Itu BPHTB?
BPHTB adalah singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu pungutan daerah yang dikenakan kepada orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak ini bisa terjadi melalui jual beli, hibah, waris, tukar-menukar, pemasukan dalam perseroan, hingga lelang.
Perlu dipahami, BPHTB berbeda dengan Pajak Penghasilan (PPh) final atas pengalihan tanah dan bangunan. PPh final dibayar oleh penjual dari hasil penjualannya, sedangkan BPHTB dibayar oleh pembeli atau pihak yang menerima hak. Untuk perusahaan yang mengakuisisi aset properti, BPHTB umumnya dicatat sebagai bagian dari biaya perolehan aset tetap sesuai PSAK 16, bukan dibebankan langsung sebagai beban periode berjalan.
Apa Dasar Hukum BPHTB yang Berlaku Saat Ini?
Banyak artikel masih menyebut Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) sebagai dasar hukum utama BPHTB. Padahal, sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), ketentuan pajak daerah termasuk BPHTB sudah diatur ulang, khususnya pada Pasal 44 sampai Pasal 47. UU PDRD masih relevan secara historis, tetapi ketentuan teknis BPHTB yang berlaku sekarang mengacu pada UU HKPD ini.
Sebagai turunannya, tiap pemerintah kabupaten/kota wajib menyesuaikan peraturan daerah (perda) masing-masing. Contohnya, DKI Jakarta memperbarui aturannya melalui Perda DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024.
Siapa Subjek dan Apa Saja Objek BPHTB?
Subjek BPHTB
Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, misalnya pembeli rumah, penerima hibah, atau ahli waris.
Objek yang Dikenakan BPHTB
Objek BPHTB mencakup perolehan hak melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah, penunjukan pembeli dalam lelang, serta pelaksanaan putusan hakim yang berkekuatan hukum tetap.
Objek yang Dikecualikan dari BPHTB
Beberapa perolehan hak dikecualikan dari BPHTB, di antaranya untuk kepentingan pemerintahan atau pembangunan umum, perwakilan diplomatik dan lembaga internasional yang ditetapkan Menteri Keuangan, keperluan ibadah, wakaf, serta konversi hak tanpa perubahan nama.
Berapa Tarif dan NPOPTKP BPHTB?
Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi 5% dari dasar pengenaan pajak, dan besaran pastinya ditentukan lewat perda masing-masing daerah sehingga bisa saja di bawah 5%. Dasar pengenaan pajak dihitung dari selisih Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
UU HKPD menaikkan batas minimal NPOPTKP nasional dibanding aturan sebelumnya. Berikut perbandingannya.
| Ketentuan | Floor Nasional (UU HKPD) | Contoh Penerapan di DKI Jakarta (Perda No. 1/2024) |
|---|---|---|
| NPOPTKP perolehan hak pertama | Minimal Rp80 juta | Rp250 juta |
| NPOPTKP waris/hibah wasiat keluarga sedarah garis lurus | Minimal Rp300 juta | Rp1 miliar |
| Tarif BPHTB | Maksimal 5% | 5%, dengan potongan 50% untuk kasus waris/hibah wasiat tertentu |
| Kewenangan penetapan | Batas minimal/maksimal nasional | Ditetapkan lewat perda, bisa lebih tinggi dari floor nasional |
Artinya, daerah boleh menetapkan NPOPTKP lebih tinggi dari batas minimal nasional, tapi tidak boleh lebih rendah. Inilah alasan kenapa besaran BPHTB di setiap kota bisa berbeda meskipun dasar hukumnya sama.
Bagaimana Cara Menghitung BPHTB?
Rumus dasarnya sederhana:
BPHTB = Tarif x (NPOP - NPOPTKP)
Contoh 1: Jual Beli Tanah di Jakarta
- Harga transaksi (NPOP): Rp1.500.000.000
- NPOPTKP Jakarta untuk perolehan pertama: Rp250.000.000
- Dasar pengenaan pajak: Rp1.500.000.000 - Rp250.000.000 = Rp1.250.000.000
- BPHTB terutang: 5% x Rp1.250.000.000 = Rp62.500.000
Contoh 2: Waris kepada Anak
- Nilai pasar properti (NPOP): Rp1.200.000.000
- NPOPTKP waris Jakarta: Rp1.000.000.000
- Dasar pengenaan pajak: Rp1.200.000.000 - Rp1.000.000.000 = Rp200.000.000
- BPHTB terutang: 5% x Rp200.000.000 = Rp10.000.000
Jika NPOP lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), maka NJOP yang dipakai sebagai dasar perhitungan.
Kapan BPHTB Terutang dan Bagaimana Prosedurnya?
BPHTB terutang pada momen berikut, tergantung jenis perolehannya:
- Jual beli: sejak PPJB ditandatangani.
- Hibah, tukar-menukar, pemasukan dalam badan hukum: sejak akta ditandatangani.
- Waris: sejak pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan.
- Putusan hakim: sejak putusan berkekuatan hukum tetap.
- Lelang: sejak penunjukan pemenang lelang.
Secara prosedur, wajib pajak mengisi Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB, menghitung pajak terutang, membayar melalui bank persepsi atau kanal daring, lalu menyerahkan bukti pembayaran ke PPAT sebagai syarat penandatanganan akta. Beberapa daerah, termasuk DKI Jakarta, sudah menyediakan layanan ini secara online melalui portal eBPHTB.
Kenapa Perusahaan Perlu Memahami BPHTB dengan Tepat?
Bagi badan usaha yang rutin mengakuisisi properti untuk ekspansi kantor, gudang, atau pabrik, salah menghitung BPHTB bisa berdampak pada nilai buku aset tetap. Karena BPHTB umumnya dikapitalisasi sebagai bagian dari harga perolehan aset, kesalahan input NPOPTKP atau tarif daerah akan terbawa ke laporan keuangan hingga masa penyusutan aset tersebut. Modul aset tetap pada Ukirama ERP membantu tim finance mencatat biaya perolehan properti, termasuk BPHTB, secara terpisah dan terlacak, sehingga proses audit dan rekonsiliasi pajak daerah menjadi lebih rapi.
Pertanyaan Seputar BPHTB
Apakah BPHTB sama dengan PPh atas penjualan tanah? Tidak. BPHTB dibayar oleh pihak yang memperoleh hak (pembeli/penerima), sedangkan PPh final dibayar oleh penjual dari hasil penjualannya.
Apakah tarif BPHTB selalu 5% di semua daerah? Tidak selalu. UU HKPD menetapkan 5% sebagai batas maksimal, sehingga sejumlah daerah bisa menetapkan tarif lebih rendah lewat perda.
Apakah NPOPTKP sama di setiap kota? Tidak. NPOPTKP hanya punya batas minimal nasional (Rp80 juta dan Rp300 juta), sedangkan angka pastinya ditentukan tiap pemerintah daerah dan bisa lebih tinggi.
Siapa yang wajib membayar BPHTB saat warisan? Ahli waris yang menerima hak atas tanah dan/atau bangunan, terhitung sejak pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan.
Kesimpulan
BPHTB adalah kewajiban pajak daerah yang menyertai hampir setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, mulai dari jual beli, hibah, hingga waris. Memahami dasar hukum terbaru lewat UU HKPD, batas NPOPTKP nasional versus ketentuan daerah, dan cara menghitungnya membantu individu maupun perusahaan menghindari kesalahan perhitungan sebelum akta ditandatangani.
Jika perusahaan Anda sering mengakuisisi properti dan butuh pencatatan biaya perolehan aset yang rapi termasuk komponen pajak seperti BPHTB, jadwalkan konsultasi dengan tim Ukirama untuk melihat bagaimana modul aset tetap pada Ukirama ERP dapat membantu.
