Pernahkah Anda membuka SPPT PBB lalu bertanya-tanya, mengapa NJOP tanah Anda tertulis jauh lebih rendah dari harga tanah di sekitarnya? Banyak pemilik properti dan tim keuangan perusahaan mengira NJOP adalah harga jual "resmi", padahal fungsi dan cara hitungnya berbeda.
Artikel ini membahas arti NJOP berdasarkan aturan terbaru, cara menghitungnya dengan contoh Rupiah, pengaruhnya pada PBB dan BPHTB, serta perbedaannya dengan harga pasar.
Apa Itu NJOP?
NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak, yaitu nilai tanah dan bangunan yang ditetapkan pemerintah daerah untuk menghitung PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan). Menurut Pasal 1 PMK 85 Tahun 2024, NJOP adalah rata-rata harga transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.
Bagaimana jika tidak ada transaksi pembanding? Penilai memakai perbandingan harga dengan objek sejenis, nilai perolehan baru, atau nilai jual pengganti. NJOP tercantum terpisah untuk bumi (tanah) dan bangunan pada SPPT PBB.
Apa Itu NJOP per Meter?
NJOP per meter adalah nilai tiap meter persegi tanah atau bangunan, dan menjadi angka pengali luas objek. NJOP bumi per meter persegi berasal dari konversi nilai indikasi rata-rata (NIR) tiap zona ke dalam klasifikasi NJOP, sehingga angkanya berbeda antarzona.
Bagaimana NJOP Ditentukan?
NJOP ditentukan lewat proses penilaian oleh pemerintah daerah, bukan dari harga yang Anda sepakati dengan pembeli. Penilaian dapat dilakukan secara massal untuk banyak objek sekaligus, atau secara individual untuk objek tertentu.
Menurut UU HKPD, NJOP ditetapkan Kepala Daerah setiap 3 tahun, sedangkan objek tertentu dapat ditetapkan setiap tahun. NJOP yang berlaku mengikuti kondisi objek pada 1 Januari tahun pajak.
Bagaimana Cara Menghitung NJOP?
Rumus NJOP menjumlahkan nilai tanah dan nilai bangunan.
NJOP = (Luas tanah x NJOP bumi per m²) + (Luas bangunan x NJOP bangunan per m²)
Sebagai contoh, sebuah perusahaan memiliki ruko di atas tanah 120 m² dengan bangunan 80 m². NJOP bumi Rp3.000.000 per m² dan NJOP bangunan Rp1.500.000 per m². Angka ini ilustrasi, bukan nilai di daerah tertentu.
- NJOP bumi = 120 x Rp3.000.000 = Rp360.000.000
- NJOP bangunan = 80 x Rp1.500.000 = Rp120.000.000
- Total NJOP = Rp480.000.000
Bagaimana NJOP Dipakai untuk Menghitung PBB-P2?
Apakah PBB langsung dihitung dari seluruh NJOP? Tidak. NJOP lebih dulu dikurangi NJOPTKP (NJOP tidak kena pajak), lalu dikalikan persentase dasar pengenaan dan tarif.
PBB-P2 = Tarif x [Persentase NJOP x (NJOP - NJOPTKP)]
Ketentuan UU HKPD yang perlu Anda ketahui:
- NJOPTKP paling rendah Rp10.000.000 per wajib pajak, untuk satu objek di tiap kabupaten atau kota.
- Persentase NJOP yang dikenai pajak berkisar 20% sampai 100%, ditetapkan dengan memperhatikan pengelompokan NJOP, kenaikan NJOP, dan bentuk pemanfaatan objek (PP 35/2023 Pasal 13).
- Tarif paling tinggi 0,5%, ditetapkan lewat Perda, dan lebih rendah untuk lahan produksi pangan dan ternak.
Dengan NJOP Rp480.000.000 dan NJOPTKP Rp10.000.000, dasar hitungnya Rp470.000.000. Hasilnya bergantung pada kebijakan daerah:
| Skenario ilustrasi | Persentase NJOP | Tarif | PBB-P2 |
|---|---|---|---|
| A | 40% | 0,2% | Rp376.000 |
| B | 100% | 0,5% | Rp2.350.000 |
Persentase dan tarif pada tabel hanya ilustrasi. Angka sebenarnya mengikuti Perda dan SPPT di daerah Anda.
Apa Perbedaan NJOP dengan Harga Pasar Properti?
Perbedaan utamanya ada pada siapa yang menentukan dan untuk apa. NJOP adalah nilai yang ditetapkan pemerintah daerah untuk keperluan pajak, sedangkan harga pasar adalah harga yang benar-benar disepakati penjual dan pembeli.
| Aspek | NJOP | Harga Pasar |
|---|---|---|
| Penentu | Pemerintah daerah lewat penilaian | Penjual dan pembeli lewat negosiasi |
| Fungsi | Dasar pengenaan PBB-P2 dan, pada kondisi tertentu, BPHTB | Nilai transaksi jual beli dan investasi |
| Dasar nilai | Zona, metode penilaian, dan aturan yang berlaku | Lokasi spesifik, kondisi fisik, akses, dan permintaan |
| Pembaruan | Berkala, umumnya 3 tahun | Dapat berubah setiap saat |
Seberapa Jauh Harga Pasar dari NJOP?
Tidak ada rasio tetap, sehingga Anda tidak bisa mengandaikan harga pasar sekian kali NJOP. Materi DJPK Kemenkeu menyebut penerimaan BPHTB yang melampaui PBB-P2 sejak 2021 sebagai salah satu indikasi bahwa harga pasar berada jauh di atas NJOP. Itu indikasi tingkat nasional, bukan angka selisih untuk setiap properti.
Karena NJOP dinilai per zona dan diperbarui berkala, wajar jika nilainya tidak selalu mengikuti pergerakan harga pasar. Untuk nilai properti tertentu, acuan terbaiknya tetap data transaksi sekitar atau penilaian profesional.
Apa Hubungan NJOP dengan BPHTB?
Bagaimana jika harga transaksi Anda ternyata lebih rendah dari NJOP? BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dihitung dari NPOP, yaitu harga transaksi. Menurut Pasal 46 ayat (3) UU HKPD, jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB tahun perolehan, maka NJOP PBB menjadi dasar pengenaan (Hukumonline).
| Skenario | NPOP (harga transaksi) | NJOP | Dasar pengenaan BPHTB |
|---|---|---|---|
| Harga transaksi lebih tinggi | Rp800.000.000 | Rp480.000.000 | Rp800.000.000 |
| Harga transaksi lebih rendah | Rp400.000.000 | Rp480.000.000 | Rp480.000.000 |
Nilai di atas adalah dasar pengenaan, sebelum dikurangi NPOPTKP dan dikalikan tarif yang ditetapkan daerah.
Bagaimana Cara Cek NJOP Tanah dan Bangunan?
Cara paling cepat adalah melihat SPPT PBB, karena NJOP bumi dan bangunan tercantum di sana. Jika SPPT tidak ada, ikuti langkah berikut:
- Siapkan Nomor Objek Pajak (NOP) dari SPPT atau bukti pembayaran PBB tahun sebelumnya.
- Buka layanan cek PBB online milik pemerintah daerah Anda, atau datangi kantor pelayanan pajak daerah setempat. Nama layanan dan fiturnya berbeda tiap daerah.
- Catat NJOP bumi, NJOP bangunan, dan total NJOP.
- Hitung ulang dengan rumus di atas, lalu cocokkan dengan angka di SPPT.
[Gambar: contoh SPPT PBB dengan kolom NJOP bumi dan bangunan ditandai]
(Contoh letak NJOP bumi dan bangunan pada SPPT PBB)
Seberapa Sering NJOP Berubah?
NJOP umumnya ditinjau setiap 3 tahun, tetapi perubahan hanya berlaku setelah ada penilaian dan penetapan oleh Kepala Daerah. PMK 85 Tahun 2024 berlaku sejak 26 November 2024 dan menggantikan PMK 208/2018. NJOP yang sudah ada tetap berlaku sampai dilakukan penilaian ulang.
Mengapa NJOP Penting bagi Perusahaan yang Memiliki Tanah dan Bangunan?
Apakah NJOP hanya urusan pemilik rumah? Tidak. Perusahaan dengan kantor, gudang, atau pabrik menanggung PBB setiap tahun, membayar BPHTB saat memperoleh properti, dan mencatat tanah serta bangunan sebagai aset tetap.
NJOP adalah nilai untuk pajak, bukan nilai buku. Di neraca, aset tetap dicatat sesuai standar akuntansi, yaitu pada biaya perolehan atau model revaluasi. Karena itu, data NJOP, PBB, dan nilai buku aset sebaiknya dikelola terpisah tetapi tetap saling terhubung.
Melalui modul pengelolaan aset, Ukirama ERP membantu perusahaan mendata aset lewat kategorisasi aset, pelacakan lokasi aset, dan penyusutan terjadwal otomatis, sehingga risiko human error dari rekap manual di spreadsheet berkurang.
[Gambar: modul pengelolaan aset tetap Ukirama ERP]
(Contoh pengelolaan aset tetap dari Ukirama ERP)
Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)
Apakah NJOP sama dengan harga jual tanah?
Tidak. NJOP adalah nilai untuk keperluan pajak yang ditetapkan pemerintah daerah, sedangkan harga jual adalah harga hasil kesepakatan penjual dan pembeli.
Apa itu NJOPTKP?
NJOPTKP adalah NJOP tidak kena pajak, yaitu nilai pengurang NJOP sebelum PBB dihitung. Menurut UU HKPD, besarnya paling rendah Rp10.000.000 per wajib pajak.
Apakah NJOP per meter sama di seluruh wilayah?
Tidak. NJOP bumi per meter persegi berasal dari konversi NIR tiap zona, sehingga berbeda antarzona dan antardaerah.
Bagaimana jika properti dijual di bawah NJOP?
Harga jual ditentukan oleh kesepakatan kedua pihak. Namun untuk BPHTB pembeli, jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP PBB tahun perolehan, NJOP menjadi dasar pengenaannya.
Kesimpulan
NJOP adalah nilai pajak yang ditetapkan pemerintah daerah dari luas dan NJOP per meter, dan tidak sama dengan harga pasar yang terbentuk dari transaksi. Jika Anda ingin aset tanah dan bangunan perusahaan tercatat rapi dari perolehan hingga penyusutan, konsultasikan kebutuhan bisnis Anda dengan tim Ukirama ERP.
